Diritto di passaggio: realizzare opere nella servitù

Cosa si intende esattamente per diritto di passaggio e quali sono i limiti previsti dalla legge? Vediamo, qui di seguito, quello che bisogna sapere su questo argomento e se è possibile o meno realizzare opere nella servitù.

Servitù di passaggio: aspetti generali

Conosciute anche come prediali, le servitù di passaggio si creano su fondi interclusi, ovvero su quelle aree che non hanno alcun accesso alla pubblica via perché circondati da terreni appartenenti ad altri soggetti. Situazioni di questo tipo vengono disciplinate dall’articolo 1051 del codice civile, in virtù del quale viene riconosciuto il diritto di passaggio per il proprietario del fondo intercluso. Quest’ultimo, pertanto, secondo quanto previsto dal nostro ordinamento giuridico, potrà passare sul fondo servente.

Bisogna poi considerare che esistono vari modi per poter dar vita al diritto di passaggio. In molti casi, infatti, le servitù possono essere volontarie, ovvero il frutto di un accordo scritto fra le parti. In altre circostanze, cioè quando i proprietari dei fondi vicini non riescono a raggiungere un’intesa, si parla di servitù coattive, proprio perché disposte dal giudice attraverso una sentenza di natura costitutiva.

Il diritto di passaggio nel fondo servente

Il diritto di poter passare su una proprietà privata appartenente ad altro soggetto è ammesso solo quando viene concordato fra le parti o riconosciuto in altri modi. In ogni caso la servitù costituisce un peso che grava sul fondo altrui, detto servente, per l’utilità di quello dominante.

Siamo di fronte a un diritto reale che appartiene al proprietario dell’area dominante e segue le vicende di quella servente, per cui passa da un titolare all’altro nel momento in cui viene trasferito l’immobile.
Il passaggio sul fondo può inoltre avvenire non solo a piedi, ma anche con veicoli che trasportano persone e merci.

Opere di chiusura e impedimento del passaggio

Il titolare del fondo sul quale grava la servitù può impedire e chiudere il passaggio, ad esempio installando una recinzione oppure un cancello, allo scopo di rendere maggiormente sicura la proprietà. Il tutto però dovrà avvenire senza ostacolare il transito del soggetto a cui appartiene il fondo vicino.

Sul punto l’articolo 841 del codice civile riconosce al titolare del fondo servente di chiudere in qualsiasi momento la sua proprietà ma evitando di escludere chi vanta il diritto di passaggio. Anche l’articolo 1067 ribadisce il divieto di diminuire o comunque aggravare l’esercizio della servitù. Questo vuol dire che quando il proprietario dell’area servente decidesse di installare un cancello automatico, per prima cosa sarà tenuto ad assicurarsi di non rendere difficoltoso il transito e a consegnare le chiavi al vicino.

In linea generale, quindi, non si può piantare alberi o siepi, depositare materiale edile o altri oggetti ingombranti che impediscono il diritto di passaggio. Stesso vale per i dispositivi elettronici, come allarmi, sensori ottici e telecamere, che inibiscono l’attraversamento al titolare del fondo dominante.

Realizzare opere nella servitù

In alcune situazioni il proprietario del fondo dominante potrebbe avere la necessità di compiere opere per conservare la servitù. L’esercizio di questa facoltà è ammessa dall’articolo 1069 del codice civile ma nel rispetto di alcuni presupposti.

Più nello specifico, il titolare dell’area dominante dovrà non solo eseguire gli interventi necessari a sue spese, ma scegliere il tempo e il modo più consoni per recare minor disagio al proprietario del fondo servente.

Quando, tuttavia, le opere si rivelano utili anche per il fondo servente, i costi andranno ripartiti in base ai rispettivi vantaggi.

Innovazioni che aggravano o diminuiscono l’esercizio della servitù

Nel momento in cui sulla servitù vengono compiute delle opere si dovrà sempre tener conto di quanto stabilito dall’articolo 1067 del codice civile. In buona sostanza il proprietario della parte dominante non potrà effettuare innovazioni che rendono più gravosa la condizione di quella servente.

A titolo di esempio, la realizzazione di una pavimentazione sul fondo dominante potrebbe rivelarsi una innovazione che compromette lo stato dell’area servente. Considerata la pendenza dei terreni, infatti, verrebbe meno il drenaggio dell’acqua con conseguenti ristagni sulle aree dei vicini. Un lavoro di questo genere, pertanto, è vietato a norma dell’articolo 1067.

In conclusione

In tema di diritto di passaggio il proprietario del fondo dominante può realizzare opere e innovazioni anche al fine di agevolare l’esercizio della servitù. Il tutto, in ogni caso, non deve tradursi in un obbligo di fare e comunque in un aggravio a carico del soggetto titolare dell’area servente.
Questo principio è stato inoltre affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza n. 20197 del 2019.

Argomentando in modo analogico e considerando l’articolo 1168 del codice civile, sono anche ammessi cambiamenti sul modo di esercitare la servitù, con spese a carico di chi le richiede, ma anche stavolta evitando ogni pregiudizio al proprietario del fondo servente.

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