La proposta d’acquisto può considerarsi contratto preliminare?

Quando la proposta d’acquisto di immobile può considerarsi vero e proprio contratto preliminare?

Una proposta di acquisto può tramutarsi in un contratto preliminare (a seguito di accettazione del venditore) solo ed esclusivamente se essa NON rimandi la definizione del vincolo contrattuale (e quindi la conclusione dell’affare) ad un successivo contratto preliminare.

La proposta esprime natura irrevocabile, quindi, soltanto quando non rimandi la conclusione dell’accordo ad una fase successiva.     Quando ciò accade, ovvero quando la proposta d’acquisto richiami la necessità di redigere un successivo documento (contratto preliminare) per perfezionarne i termini, si deve ritenere che essa non sia in grado di esprimere un carattere di completezza, dovendosi escludere il carattere irrevocabile.

Il contratto preliminare di preliminare.

Ricorre in tal caso l’ipotesi del contratto preliminare di un preliminare, il quale non è in grado di generare un vincolo giuridico tra le parti, che scatterà soltanto a seguito della stipula di un contratto preliminare correttamente formulato tra le parti.

Una struttura così definita, di fatto, rende nullo il precedente accordo (ossia la proposta di acquisto), attraverso il quale le parti hanno semplicemente promesso di vincolarsi in seguito. Di conseguenza – sempre secondo questo orientamento – le parti potranno ritirarsi senza incorrere in nessuna penalità.

Orientamenti giurisprudenziali a sostegno di tale tesi.

E’ questo l’orientamento della Suprema Corte di Cassazione, sin dalla storica sentenza n. 8083 del 2 aprile del 2009 delle Sezioni Unite, che considerò nulle le “promesse irrevocabili di acquisto” quando le parti si obbligano a stipulare in fasi successive prima un contratto preliminare e poi uno definitivo d’acquisto. Più recentemente, la seconda sezione della Suprema Corte, con la pronuncia n. 30083 del 19 novembre 2019 ha affermato testualmente che “la conclusione di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, secondo la Suprema Corte, NON è idoneo a vincolare le parti né ad assicurare una tutela specifica alla parte non inadempiente, e, quindi, non fa sorgere in capo al mediatore (eventualmente intervenuto per la sottoscrizione del negozio giuridico) il diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c.”.

Preliminare di preliminare: l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione?

Le conseguenze che discendono dal ragionamento  di cui sopra sono svariate: in assenza di un contratto in grado di generare un vincolo giuridico, infatti, deve ritenersi escluso il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione (art. 1755 cc), con alcune importanti specificazioni.

La sentenza (del 2019) ha stabilito che al mediatore è riconosciuto il diritto alla provvigione nel momento in cui l’affare tra le parti è da ritenersi concluso, quindi, se tra esse  “si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento”.

La sentenza 31431 del 13 novembre 2023

Sul punto e a sostegno è recente la  sentenza n. 31431 del 13 novembre del 2023, convalidando il seguente principio di diritto “ il c.d. “preliminare di preliminare”, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime”.