PARCHEGGIO ABUSIVO IN CONDOMINIO

A cosa ci riferiamo quando parliamo di parcheggio abusivo in un condominio? E’ risaputo che vivere in un condominio comporta il doversi attenere a regole e prassi al fine di vivere in armonia con gli altri condomini.

In molti casi non basta una delibera condominiale, seppur approvata all’unanimità, a far da garante del rispetto del regolamento.

La legge e la Cassazione legittimano l’amministratore di condominio ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi laddove questi non si attengano alle deliberazioni assembleari.

Intraprendere un’azione legale, infatti,  avrà l’obiettivo di disciplinare l’uso delle cose comuni per assicurarne il godimento a tutti i condomini.

Parcheggio “abusivo” all’interno del giardino del condominio.

Quali tutele per i condomini?

Certamente regolamentare a priori nel regolamento condominiale la disposizione dei parcheggi in modo tale da consentire il passaggio. Ciò eviterebbe il sorgere di controversie su comportamenti non ivi contemplati e che ledono i diritti degli altri condomini.

Passaggio mezzi di soccorso

Utile il rifermento, ad esempio, alla circostanza di eventuali mezzi di emergenza, che dovessero necessariamente introdursi all’interno del giardino del condominio fossero ostacolati da mezzi in sosta ove non dovrebbero.

Se le dimensioni del cortile condominiale non consentano la previsione di tale corsia, ottenendo l’unanimità dei consensi, l’amministratore dovrebbe far deliberare di escludere che nel giardino si possa parcheggiare in alcun modo.

Anche considerando l’eventualità del mezzo di soccorso sopra citata, deve sottolinearsi che la legge non disciplina comunque l’obbligo di prevedere l’accesso di tali mezzi. Di fatto il mezzo di soccorso ben può sostare all’esterno del cortile condominiale.

Pensiamo, invece, al caso in cui le auto parcheggiate impediscano agli altri il passaggio, l’uscita, l’entrata in un box privato o parcheggio pubblico. In questi casi si configura il reato penale di “violenza privata”.

Anche nel caso in cui le auto fossero parcheggiate in modo tale da ostacolare il libero godimento di un bene, non è possibile procedere alla rimozione forzata del veicolo. Neppure in presenza di un apposito cartello con l’indicazione “proprietà privata divieto di sosta”. La rimozione forzata, come noto, spetta alla polizia municipale. Neppure un regolamento di condominio potrebbe prevederla.

Cosa può fare però un regolamento di condominio?

Può prevedere delle sanzioni pecuniarie per infrazioni a norme regolamentari riferite alle modalità di parcheggio.  Il pagamento può consistere in una somma di € 200,00 fino ad € 800,00 in caso di condotta reiterata. In ogni caso la sanzione deve essere irrogata con delibera assembleare.

Cosa dice la Cassazione riguardo il parcheggio abusivo in condominio?

Interessante dare uno sguardo alle ultime pronunce della Suprema Corte che, in tema di aree comuni e parcheggi condominiali, ha affrontato delle tematiche specifiche.

Tra le tante, segnalo la Sentenza della II sezione civile, n. 16698 del luglio 2017 in tema di servitù di parcheggio.

L’altra è la n. 24958, sempre della II sezione civile, dell’ottobre 2018.

La prima delle pronunce ribalta i precedenti orientamenti sulla questione inerente il diritto di diritto di parcheggiare, che prima veniva risolta nel riconoscerlo quale mera comodità del proprietario del fondo. La sentenza afferma che la costituzione della servitù di passaggio si deve valutare sul pano della conformazione, dunque meramente strutturale. Inoltre, l’asservimento della servitù deve essere volto a procurare una utilità riconducibile al fondo dominante, esattamente così come al fondo servente deve riferirsi il peso.

La Corte si riporta all’esempio del fondo a destinazione abitativa. In questo caso ovvio che il suo uso è correlato all’esigenza e possibilità del proprietario di parcheggiare.

Ovvio che il fondo servente non deve essere penalizzato totalmente, poiché ne deve essere tutelato e garantito l’uso, che comunque non può contrastare con l’utilizzo per il quale è stata concessa.

Conclusioni

In conclusione, non può negarsi che un immobile preveda anche un parcheggio sia certamente di valore superiore e ne costituisce una utilità per il fondo dominante.

La seconda pronuncia, dell’ottobre 2018, ha affermato: “l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.; tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione e a non estinguersi con il decesso del beneficiario, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede.”.

La Cassazione, in questo caso, si riferisce al diritto di uso esclusivo su parti comuni, sostenendo che si configura un diritto reale di godimento su cosa altrui se questo diritto su parti comuni del condominio sia sorto nel momento in cui il condominio si è costituito, in favore di unità di proprietà esclusiva.

Si rinvengono certamente in questa pronuncia affinità tra il diritto di uso esclusivo e la servitù di parcheggio.