Risarcimento danni per inadempimento del conduttore: nuova sentenza Cassazione

Il risarcimento danni per inadempimento del conduttore è un tema complesso ma cruciale per chi si occupa di locazioni.

Che succede se il conduttore non paga i canoni di locazione?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ( Sentenza 4892 del 25/02/2025 ) chiarisce importanti aspetti legati al mancato pagamento dei canoni e alla restituzione dell’immobile in anticipo rispetto alla scadenza contrattuale.

Fatti di causa

La vicenda riguarda un contratto di locazione stipulato nel 2007 per un immobile sito in Roma. Nel 2009, la proprietà dell’immobile è stata trasferita a una nuova società locatrice, che è subentrata nel contratto esistente. Il conduttore, tuttavia, si è reso moroso nel pagamento di alcuni canoni di locazione. Nonostante la locatrice avesse ottenuto la convalida dello sfratto per morosità e avviato il procedimento di rilascio nell’aprile del 2010, l’immobile è stato restituito spontaneamente dal conduttore solo nel settembre 2010, dopo diversi mesi.

In seguito alla restituzione, la società locatrice ha richiesto il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento del conduttore. Tra le richieste, vi era la copertura dei canoni di locazione non versati fino alla scadenza naturale del contratto, prevista per il 2011, oppure fino all’eventuale rilocazione del bene. Inoltre, sono state avanzate richieste per il rimborso delle spese legali sostenute nel procedimento di convalida dello sfratto e per la mancata disponibilità dell’immobile durante il periodo di morosità.

Problemi principali

Il punto centrale della controversia è stato stabilire se il locatore avesse diritto al risarcimento dei canoni non percepiti dopo la restituzione dell’immobile, nonché il riconoscimento delle spese accessorie legate al procedimento. La questione si è incentrata sull’applicazione dell’articolo 1591 del Codice Civile, che regola i danni da inadempimento nel contesto delle locazioni.

Decisione della Corte d’Appello di Roma

La Corte d’Appello di Roma ha respinto la richiesta del locatore di ottenere il risarcimento danni per i canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto, interpretando l’articolo 1591 del Codice Civile. Secondo la Corte, la restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore ha ristabilito il godimento del bene, eliminando ogni ulteriore danno economico. La Corte ha affermato che il patrimonio del locatore era stato adeguatamente reintegrato tramite il ripristino del bene, senza riscontrare situazioni che impedissero l’utilizzo diretto o indiretto del bene da parte del locatore. Inoltre, la Corte ha escluso il diritto al rimborso delle spese legali per lo sfratto, poiché il locatore non ha fornito prove dettagliate delle attività svolte, come le notule necessarie a giustificare tali pretese.

Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, invece, ha rivisto la posizione della Corte d’Appello e ha stabilito un principio importante: la restituzione del bene non preclude automaticamente il diritto del locatore a richiedere il risarcimento. La Cassazione ha chiarito che il locatore può avanzare una domanda risarcitoria per i canoni non percepiti fino alla naturale scadenza del contratto o fino al reperimento di un nuovo conduttore. Tuttavia, la Corte ha sottolineato l’importanza della prova del danno subito. Il locatore deve però dimostrare, con documentazione e dati concreti, che la mancata percezione dei canoni ha avuto un impatto diretto sul suo patrimonio. Inoltre, la Cassazione ha rimarcato l’importanza dell’attività del locatore per rendere l’immobile nuovamente disponibile sul mercato, evidenziando che anche il comportamento del conduttore può influire sulle dinamiche del risarcimento.

Questo il principio di diritto:

«Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.».

La Corte di Cassazione, quindi, nel complesso ha stabilito che la restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente non preclude automaticamente il diritto del locatore a richiedere il pagamento dei canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto o fino alla nuova locazione. Tuttavia, il locatore deve dimostrare che il danno subito è una conseguenza diretta e immediata dell’inadempimento del conduttore. Questo implica che il locatore ha l’onere di provare che, nonostante la restituzione anticipata, il mancato guadagno si è verificato.